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[摘要] 湘潭四成物管公司亏损 物业管理费收缴难题如何破解？
又是一年岁末，年终奖成为大家关注的焦点。然而，有这样一些人，因为公司亏损，工资都难以到手。部分物业管理人员便是其中之一。湘潭大部分物管公司都表示，物业管理费收缴困难，给公司正常运转带来考验。部分业主还因欠缴物业管理费，被物管公司告上法庭。
案例一：华雅花园不交物业管理费？业主坐上被告席
谭某、陈某和周某都是华雅花园小区的业主，从入住之后起，他们都与湘潭市乐家物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，由乐家物业公司提供服务，而他们以建筑面积０．９８元／平方米的标准缴纳物业管理费。
根据服务协议，乐家物业公司提供了相关服务，然而业主谭某从２０１４年１月１月起、陈某和周某从２０１５年１月１日起，一直以各种理由拖欠物业管理费。
“我们已经多次上门催缴，之后又以发短信、发放催款通知单，后以发律师函的方式，要求业主缴纳物业管理费，但这３户业主一直置之不理。”乐家物业公司华雅花园小区相关负责人介绍，针对这３户业主的情况，他们聘请律师，于今年９月向岳塘区人民法院提起诉讼。
对于不交物业管理费，业主陈某有自己的看法：“自从住进来以后，物业管理公司并不尽职尽责，外来车辆可以随意进出西大门、北大门；负责地下车库的岗亭及栏杆形同虚设，保安没有履行凭卡出入及维护停车秩序的职责；协议明确约定户外严禁安装晾衣架，但５０％以上住户安装晾衣架，影响了美观。”
法院认为，原告湘潭市乐家物业有限公司与被告陈某之间形成了物业服务合同法律关系，原告收取的物业管理服务费是原告为业主提供各项服务的资金来源，被告不按期交纳物业管理服务费，构成违约，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。
对于陈某对物业公司服务品质的评价，法院认为应由业主大会和业主委员会作出，被告个人所作评价不能成为拒交物业管理服务费的理由。物业公司已按照合同约定及相关规定提供服务，陈某仅以未享受相关物业管理服务只交纳部分物业管理服务费的抗辩理由，法院不予支持。
终，法院判决陈某在判决生效后５日内，向湘潭市乐家物业有限公司支付２０１５年１月１日至２０１６年９月３０日的物业管理服务费２９７０元；业主谭某与物业公司通过法院调解达成协议，谭某补交３年物业管理费４２６３元；业主周某也通过法院调解，向物业公司补交了２年的物业管理费３３９５元。
案例二：昭祥新城物管公司被迫撤管起诉业主追缴物业管理费
昭祥新城是一个安置小区。２０１１年１２月，昭祥新城的开发商与湘潭市锦程物业公司签订《前期物业合同》，之后以小高层１元／平方米、高层电梯住宅１．３８元／平方米收取物业管理费。
由于当地安置户大都为失地农民，他们的物业消费意识不高，且因开发商房屋质量问题、配套设施设备不全等原因，导致业主恶意欠费现象较为严重。据锦程物业负责人介绍，小区欠费业主达近４００户，公司亏损近５０万元。２０１５年３月，物业合同到期后，锦程物业被迫依法依规从昭祥新城撤管。
物管公司撤管了，欠费业主是否可以不缴费呢？答案是否定的。锦程物业公司为了维护公司的合法权益，走上了向法院起诉的维权之路。
宋某是昭祥新城的一名业主，他于２０１３年９月办理房屋交接手续并签订了《昭祥新城业主临时管理规约》，至今一直住在该小区。但宋某入住小区后，只缴纳了２０１３年９月－１１月的物业管理费，尚欠１５个月的物业管理费１５７２．６元。
“我们多次催缴，对方仍拒绝支付物业管理费。”锦程物业公司负责人称，无奈之下，２０１５年５月，他们只得将他和另外几名欠费业主起诉到法院。
不久后，宋某收到了法院的传票，但宋某拒不到庭参加诉讼，法院依法按缺席审理，并判处宋某在判决生效一日起十日内向物业公司支付１５７３元物业管理费。
终，法院通过强制执行，从宋某账号依法将物业服务费等费用划拨到锦程物业公司账户。同时，岳塘区人民法院将宋某纳入失信被执行人名单，对其乘坐交通工具、星级以上场所消费以及购买不动产、租赁场所办公、旅游度假、子女就读高收费私立学校等消费行为进行了限制。
据锦程物业公司负责人介绍，目前，他们已经向法院分３批起诉了３０户业主，并已经结案。部分业主收到传票后主动缴纳了物业管理费；有的业主开庭时通过法院协调缴纳了物业管理费；也有业主在法律作出物业公司胜诉决定后缴纳了物业管理费；像宋某这样拒不执行的业主，也通过法院强制执行得到了法院支持。对于其余欠费业主，他们还将继续通过向法院起诉的途径，维护自己的合法权益。
协会 建议用法律武器维护各自权益
对于物业管理公司与业主之间的官司，湘潭市物业服务协会秘书长李俊表示，这也是物业管理公司管理水平提升的表现。李俊介绍，到目前为止，我市本土和外来的物业管理公司共有１８４家。这几年以来，随着群众维权意识的提高，物业管理与业主的矛盾日渐突出，业主往往因为一些开发商遗留下来的问题，例如房产证未办理、房子质量问题等等，甚至有时是邻里关系处理，就迁怒到物业管理公司身上，采取不交物业管理费甚至不交水电费等方式抗议。这样一来，物业管理公司难以生存，就只能以减少人工、降低服务质量，甚至是停水、停电等方式应对，形成恶性循环。
目前，全市１８４家物业管理公司中，４０％的物业管理公司因为物业管理费收缴难处于亏损状态，其中物业管理费欠费主要集中在住宅小区。李俊称，这两家物业管理公司起诉业主拖欠物业管理费的做法，是用法律武器维护企业的权利。
同时，他们也鼓励业主，如果对物业管理工作不满意，可以自行或通过业委会等机构，向物业服务协会、社区、街道或是媒体投诉，“每年物业公司都要接受年检，那些评分低、投诉多，曝光率高的物业管理公司将被淘汰出局，从而维护业主的合法权利。”
律师 尝试多途径化解物业管理费收缴难
湖南法物邦律师事务所高级合伙人张洋认为，目前很多小区由于物业管理费缴纳不足，导致物管公司撤管，从而使小区陷入恶性循环。追其根源，物管公司通过普通的民事诉讼程序催缴物业管理费，确实存在诉讼成本高（诉讼费、律师费）、周期又长（通常在６－８个月左右）的问题。对此，张洋有3个建议：
一是注重调解，争取在诉前调解，化激烈矛盾为理解，让业主理解物管，理解物业管理费的构成，理解缴纳物业管理费对于小区的积极意义。
无论是诉前调解还是庭前调解较诉讼更加快捷、简易，而且一旦调解破裂，当事人无需另行申请，会迅速转入诉讼程序，不会造成诉讼拖延。
二是试试支付令。支付令是《民事诉讼法》规定的督促程序，是指债权人向法院提出申请，请求债务人给付以金钱或有价证券为内容的债务，人民法院经审查符合法定条件，依法发出支付令，督促债务人履行债务的一种特殊程序。
物管企业与业主之间的欠费纠纷，其债权债务关系是明确的，物管企业提供服务，业主交纳相应的费用，只要双方签订了权利义务明确的物业服务合同（或者前期物业服务合同），又没有其他方面的纠纷，是可以申请支付令的。无论从时间上讲还是从费用上讲，这都不失为一个减轻诉累的极佳措施。
三是法院对于物业管理公司关于物业管理费的诉讼要求，不能单纯从立案多方面考虑，而应该考虑到社会效益，建议能够集体立案，对于同一小区同一类型的业主欠费，应该尝试探索集中调解或者审理；对于空置房或者长期失联的业主，应该加快诉讼流程或者考虑诉讼后执行效率问题。
总的来说，为了化解物业服务纠纷，张洋建议探索建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建以区物业管理纠纷矛调中心、街道（乡镇）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解的四级物业管理纠纷调解工作体系，并探索开通司法审判绿色通道，设立物业管理巡回法庭，及时化解物业服务纠纷，争取诉前调解，物业管理费缴纳难题将得到一定的解决，共同构建和谐小区。
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