RD-WRAP: break-word !important;MAX-WIDTH: 100%;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(62,62,62);PADDING-BOTTOM: 0px;TEXT-ALIGN: left;PADDING-: 0px;FONT: 16px/1.75em 微软雅黑;PADDING-LEFT: 0px;CLEAR: both;MARGIN: 0px;MIN-HEIGHT: 1em;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: 1px;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px" align="center">

随着北京公布“商住房”政策全面收紧，央视财经频道又在一则报道中给的商改住项目浇了盆冷水——在央视的报道中，法学专家称：所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回。

央视报道截屏

无偿！无偿！无偿！

那么俺就来和大家聊聊

关于商住房的事情

估计在海南买了40年公寓的小伙伴们都得哭惨了

因为……

一、40年后房子产权到期

房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：

1.）住宅用地，产权年限是70年；

2.）综合用地，产权年限是50年；

3.）商业用地，产权年限是40年。

2016年的公寓市场上，大家也应该都看到有很多很多的商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓，有不同的类型，比如精装修；有的开发商还可以包出租，体现投资的价值；甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念，简直就是破天荒，别不信，还真的有的！

对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？

说到总理答的续约产权的问题，可是总理提到的可是70年产权的住宅呀~有提到40年的么？

李克强：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。

二、商住房首付至少50%以上

现在人买房，除了因为自己本身就有一定的资本累积，比如年收入20万以上，很难有人能一次性拿出很多很多的首付来吧。当然，如果你是富二代买房来随便投资玩玩就当我没说呀！

举个例子，朋友属于被限购户口

朋友问我：“我有10万的首付，现在能不能买房？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友再问：“那我买个70年的公寓行不行？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友不死心继续问：“那我买个40年的公寓行不行？”

我说：“朋友，车也别买了，拜托你的钱赶紧存个银行死期吧。千！万！别！惦！记！”

（终于找到了我没朋友的原因了）

40年公寓的首付是你想付就能付的？

现在俺要科普一下了，40年商业产权的公寓的首付不是跟70年住宅一样的支付方法啊，40年产权的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均价都是9000元。

70年产权的的首付：50*9000*30%=13.5万

40年产权的的首付：50*9000*50%=22.5万

不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连首付的一半都不到呢，听着就是一个多么悲伤的故事！

三、贷款年限只能贷款10年

对于70年产权的住宅来说，贷款的年限越久，其实也是一个挺划算的事情，为什么划算，说起来就远了，和现在的通货等等经济学理论相关。

这里要说的是，70年住宅产品可以贷款30年，但是商业住宅却只能贷款10年。

大家都知道存钱在银行不如拿来买房，因为你的钱存银行还都是让银行拿出去贷款去啦！这说辞表达起来“很中介”有没有？但其实仔细想想，没人存钱，银行拿什么钱贷给你？

现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，大家经常能看到有些银行要打个9折，9.5折，不过很多银行从下个月开始可能就再也没有9折以下的折扣了。

但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。

以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例

70年产权公寓，贷款30年，月供1671.79

40年产权公寓，贷款10年，月供2375.49

简直是要气到爆炸！月供就是差距！

四、商住房交房时交税更多

交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？

财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，通知中对契税政策进行了调减。

其中，对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

【二套房 90平以下 1%；90平以上2%】

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）

通知中表示，这一决定将从2月22日起正式执行。另外，北上广深四个城市并不实施这一优惠政策。

也就是说，70年住宅的税费也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。

以50平，均价9000的住宅为例

70年产权公寓，50*9000*1%=4500

40年产权公寓，50*9000*3%=13500

又是一笔高额的差价。

五、商住房不能落户

如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房，甚至是婚房的列位，请也为后代考虑一下。

至于有些楼盘所说的40年产权公寓真的有学区这回事，大家一定要多听多看多打听。

在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件，也就是很！增！值！

2. 不带学区，部分宣传学区实际是学位，只有1次上学机会属借读；

3. 回字形设计，通风采光均有问题；

4. 本身属办公楼改造，后期居家办公环境嘈杂；

5. 租金不高

 还有以下几点，俺就不一一列举了……………………

如果40年产权公寓到期后真的被国家收回，大批刚需族估计也不会再考虑商住。

那么，在如此庞大的库存量下，加上如此严厉的调控政策，商住项目开发商该怎么办呢？

• 其一，对于在3.26前已经拿到施工许可证的商住项目来说，具备居住功能设置，在验收时使出十八般武艺顺利通过，暂时还可以通过帮助个人注册公司实现卖的思路，但目标客户群有限，且随时面临政策堵漏风险。这类项目由于具有居住功能，不妨考虑长期持有，改做长租或短租公寓。

   

• 其二，新报规商办项目或者未开工需要重新报规的商办项目，规划环节和验收环节双管齐下严禁设计居住功能，这类项目可考虑打造众创空间，打造具有独有特色的企业孵化平台，在解决旗下商业用地开发问题的同时，寻求行业多元化发展。但是对地段有一定的需求，太偏远无商业氛围的不合适。

  
  

• 其三，可考虑做“学生公寓”。比如美国，离学校近、合适、安全的学生公寓有非常大的需求，最近两年投资很火，甚至吸引到中国险资在内的大金主的关注。

  
  

• 此外，也可以通过引入类REITs等创新金融工具，实现现金流提前回收。

到底哪一条行得通？走着看吧。