湘潭楼盘动态、销售价格、活动优惠……尽在湘潭房天下，买好房看湘潭房天下，今日资讯整理：原标题（本月起，3类房子别再买了，“贬值潮”或长达10年，降20%也难买卖 蓝白观楼市）

房地产市场经历了20多年的发展，可以概括为2个阶段。

个阶段，是1998年到2008年。

这个阶段的购房者，大都是懵懵懂懂，对月供、房贷、按揭、户型、房产类型的了解远没有现在这么深刻。

那时候的地产商，体量大都比较小，上世纪90年代杨国强做包工头，王石卖玉米，孙宏斌刚毕业，潘石屹当砖厂厂长，他们也想不到，偶然的几次的折腾，成了如今的房地产大佬。

第二个阶段，是2009年到2020年。

这个阶段，无论房企还是购房者，都陷入到了一种盲目金融化、加杠杆的气氛中。

对开发商来说，不断扩张拿地规模，预售款全部用来补充土地储备，销售额动不动就是几千个亿，没钱了就千方百计去融资。

对购房者来说，不管什么房子，无论是高层、小高层、多层住宅，还是学qu房、老破小、远郊房，哪怕是公寓或商用房、写字楼、商铺，这个阶段买了之后就能获利。

这种“无脑买房”的模式，在今年要终结了。

有2个国家新政值得注意。

1，“教育均衡化”全面推进。

作为教育资源最稀缺的北京西城区，今年7月份“幼升小”，也要开始采取“多校划片”、“锁定六年学位”的方式了。

与单校划片不同，多校划片是1个小区对应多个周边学校，其中既有可能是名校，也有可能是普通学校，全靠电脑摇号随机派位。

还有重庆，近期发布通知明确：各义务教育学校严禁与房产开发企业签订接受商品房买受人入读中小学的合同或合约协议，房地产企业严禁以书面或口头承诺方式与商品房买受人签订或约定中小学入读协议。

也就是说，以后我们去售楼部里，再也不会听到楼盘宣传所谓名校学位房了，更不会在购房合同里标出孩子以后可以去哪所名校读书。

除了北京和重庆，包括成都、深圳、上海、杭州在内的多个城市，都在推进“教育均衡化”，从源头把教育和房产价值进行“切割”。

2，中小城市未来的住宅形态将以“多层”为主。

近日，两部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》提出，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证，通过的还需上报复核，未通过论证、复核的不得建设。

此外，对于250米以上建筑也要严格限制新建，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

在《通知》中有一句话，尤为值得注意：县城住宅要以多层为主。

笔者认为，这2条新政，对房地产市场的长远影响不可忽视，本月开始，受新政影响，3类房子别再买了，“贬值潮”可能长达10年，未来就算降20%也难买卖。

所谓的“名校学qu房”。

最近10年以来，学qu房普遍比普通商品住宅高出20%-50%左右的溢价，哪怕是市内多层老旧家属院，照样也不缺买家。

南京去年曾有一套十几平米的大棚房，沾边双学区概念，卖出了十几万的单价，苏州园区的学qu房，一度炒到了将近6万的单价，更不用提北京、上海这样的超级大都市，市内优质学qu房一直都供不应求。

教育均衡化将改变学qu房高溢价的状态，如果花费上千万买的老旧房子，没有100%的确定性上优质名校，自然不会有家长对此类房子趋之若鹜。

当然，对一二线城市来说，只要教育资源处于稀缺状态，学qu房的估值肯定还会高企。

但是，相对于近些年堪称狂热的炒作，这些名校片区内的房子，必然不会再享受和以往一样动辄50%以上的超高溢价。

单价十多万的房子，可能会回调到10万以下，单价七八万的老破小，可能因为丢失的基础，价格回调到5万以内。

在多校划片、锁定学位、教师轮岗等越来越多的措施下，超高价的学qu房，必然会面临漫漫的贬值之路。

小城市的高层住宅。

上文提到，以后小城市比如五六线县城的房子要以多层为主。

也就是说，在县城、地市生活的人们，以后买房会有越来越多的多层房子可以选择，低容积率、低密度、有电梯、更加宜居、绿化率更高、得房率更高、公摊更小，居住体验更舒适。

在这种房子的竞争压力下，最近几年花费高价买来的高层住宅，在小城市尤其是县城，竞争力将会大打折扣。

更何况， 越小的城市，二手房的折价幅度越大，如果你手里持有多套小城市的高层住宅，未来10年降价20%都算是少的，还是及时减持为妙。

安置房、回迁房、小产权房。

这一类房子也应该着重提一下。

很多人买房，心里打的主意是：反正房子买来是住的，什么权属无所谓，只要能提供居住功能，小产权和安置房也无所谓。

这种以“自住”为目标的心态是对的，但这样的观点是错误的。

这些房子买到手里，什么时候能把房产证办下来尚不清楚，何时能把真正变成商品房也不清楚，作为村里的“外人”，即便买了回迁房，当地也不会认可你成为村里的“一份子”。

有心人应该记得2-3月份的时候，各个社区严防外来人口进入，城中村回迁房小区更甚。

此时，若仅凭一纸收据，而没有大红本来证明自己对房产的所有权，很可能连小区都进不去。

此外，自然资源部近期发文通知，2020年底前，宅基地和集体用地要全部完成确权工作，其中专门提及：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

也就是说，小产权房是铁定无法转正拥有“大红本”的，这相当于间接宣告了此类房产没有任何属性。

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