湘潭楼盘动态、湘潭楼盘价格、销售价格、活动优惠……尽在湘潭房天下，买好房看湘潭房天下，今日资讯整理：原标题（“老破高”的业主麻烦了?10年后或成“笼子屋”,新规下更难卖 蓝白观楼市）

很多人抱怨房价高，其实忽略了一个前提：到底是大城市的房价高，还是小城市的房价高？

显然，是小城市房价不断走高，才让购房者怨声载道。

要知道，北上广深和二线省会加起来，不过二三十个而已，如果只算强省会和新一线城市，加上四大一线城市，这些城市只占少数，住宅用地的供给很有限，房价自然居高不下。

反过来说，把地市、县城算进来，有数千个中小城市，加上几千个地市和县城的新城区，这么多的城市，这么大的区域，住宅用地的供应几乎是无限的，房价又凭什么高？

同样的逻辑，来自土地市场的“供需错配”，埋下了楼市的“隐患”。

中信证券明明曾这样总结：土地，既是财政收入的来源，又是贷款的抵押品，还是招商引资的政策工具，小城市非常依赖土地来带动一方经济的发展。

但是，由此造成的后果，是三四线城市获得的建设用地指标远高于一二线城市。

伴随着城市化进程加快，小城市常年人口净流出带来的需求减少，土地供应过剩，必然带来商品住宅供应过多。

长此以往，手里持有“老破高”房子的业主就麻烦了。

比如，10年后“老破高”的房子，很容易演变成“鸽笼房”。

所谓的“老破高”，顾名思义，指的是小区建造时间早，房龄时间长，房屋老旧，同时还是动辄几十层的高层住宅。

这样的房子，对刚进入城市的农民来说，有电梯，社区管理更专业，生活更加方便，刚交房时，短时间可以带来不错的居住体验。

但是，时间一长，“老破高”的劣势开始凸显。

进小区没有人车分流，大门形同虚设，楼前全是杂乱的三轮车、电动车，走路都举步维艰，停车都是老大难的问题。

外立面剥落，绿化带不断被居民侵蚀，租房客群什么人都有，水电管网不断维修，电梯使用频率高，维修次数频繁。

更重要的是，早年交房的高层住宅，因为梯户比高，采光差，户型设计普遍不合理，开发商也没经验，很多高层甚至是老公房、筒子楼的翻版，两梯十几户，四几十户的楼房比比皆是，与传说中的“笼子屋”别无二致。

假设是2005-2010期间交付的高层房子，目前房龄已经达到了10-15年，再过10年，这些“老破高”的房龄会达到20-30年，变成“鸽子笼”几乎是必然。

当然，大城市因为大量人口流入接盘，核心城区的“老破高”需求依然存在，只是涨幅会放缓，居住体验较差，至少能给刚需提供落脚之地。

但是，大量的三线以下城市，因为市区核心区不断迁移，大量积压的二手房本来就没有新房好卖，“老破高”的需求会越来越小。

更重要的是：2条国家新政下，小城市的老旧高层，会更难卖掉。

1，住建部：县城住宅要以多层为主。

前段时间，住建部等两部门发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

除了500米以上建筑禁止建设，100米以上建筑要论证以外，通知中有一句重点：县城住宅要以多层为主。

上文说了，现在房地产市场的主要矛盾是“供需错配”，即大量的小城市拥有远超一二线城市的住宅供地，造成高层住宅的巨量建设和浪费。

按照新规，以后小城市的房子要以多层为主，这就意味着：“老破高”将毫无竞争力！

以前高层住宅买的人多，是因为小城市的居民没有太多选择，新建的房子都是几十层楼的高层。

新建的多层住宅，又有电梯，密度又低，房龄新，居住体验更好，还有谁会稀罕老旧的高层“笼子屋”？

2，旧改加速推进，“老破小”迎来第二春。

老旧小区改造，也就是我们平时所说的“旧改”，是加强城市基础设施建设，对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善，有助于提振短期的消费和投资。

2020年，旧改推进的速度比我们想象的更快。

我们来梳理一下时间线。

4月16日，根据住建副部长黄艳的介绍，自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，去年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

4月17日，高层会议提出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。

截至5月份，山东、四川、江苏、河北、湖南等地均对2020年旧区改造提出明确目标。

此外，5月份老旧小区改造专项债次发行，共计5笔，合计8.2亿元，用于深圳、陕西、天津三地旧改项目。

进入6月份，上海市住建管委员会主任介绍，今年计划完成二级旧里以下房屋改造55万平方米、惠及2.8万户居民。

老旧小区的改造升级，都是2000年以前的家属院、单位小区，大部分都是加装电梯，平整路面，升级水电暖燃气，将大大增加“老破小”的居住品质。

这种情况下，老旧的高层住宅，别说比不过多层新房，就连“老破小”也比不过，至少老破小还有很大的改造空间，而房龄近20年的高层住宅，在新规下按市价卖掉都很难。

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