和很多专家预测的结果一样，2022年的楼市开局颇不理想：首先是春节期间，重点30城楼市成交量同比下跌51％，深圳更是“0成交”；其次，1月份百强房企销售业绩下滑近4成，拿地总额下降超6成，百亿房企数量同比少了近一半。

此外，机构调查报告更显示，计划一年内完成购房的客户比例，从2021年的近八成下降至2022年的六成。换言之，当前时期，有超过40%的购房者“放弃”了在今年买房。

综上所述，我们不难得出一个结论：楼市的“降温周期”远没有结束，购房者的信心仍然没有恢复，即便是头部大城市，房价也失去了上涨的支撑。用业内人士的话说，当下购房者都是捂紧钱包作壁上观，这和往年开年楼市的“一片繁荣”的景象截然不同，房地产仍然停留在“寒冬”季节。

为什么会出现这种巨大的反差？房产专家刘博给出了解释，归根结底是因为市场处于降温通道，投资房地产等活动不适宜，而且搞不好很容易资金被套，以及高位接盘。

在过去房价“快涨”的年代，大家挤破头也要买房，主要是担心晚买一步就彻底错失机会。现在楼市处于趋稳下行周期，房价不坚挺，投资房地产显然不合时宜。

这边市场行情持续低迷，另一边各大城市正在想方设法“营救楼市”——2个月内，超40城在行动。

根据2月5日中原地产研究中心公布的数据，开年的55天，我国楼市调控数量已经超过了116次，同比上涨了60%左右。而这些调控新政大多是奔着“刺激购房”而去的，比如降低购房首付比例至20%、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、直接发放购房补贴等。

其中3月1日郑州出台的“楼市新政19条”，更是直接祭出了“王炸”，可以说每条政策都非常给力，比如取消认房认贷、放松限购、限价可上浮、降低开发商拿地门槛、推行货币化安置等。

此外，更值得注意的是，3天内，央媒2次“护短”房地产。所谓“护短”指的是，维护房地产的支柱地位，为房地产说好话，其目的是争取好政策。

次，2月21日，央媒经济日报发文直言，房地产去金融化是对此前过度金融化的矫正，不要误读。文章发布的背景是，有专业人士认为，接下来房地产行业的金融支持将大幅降低，这是房地产去金融化的真实含义。对此，央媒予以反驳，称这种解读是误读。

言外之意，接下来房地产行业的金融支持不会降低，相反还会加大。众所周知，房地产是资金密集型行业，加大金融支持，即意味着传递利好。

第二次，2月23日，央媒经济日报发表标题为《稳楼市需谨防市场过快上涨》文章重点强调到，“房地产的支柱地位没有变，这一行业是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。同时，也关系到百姓安居、生活幸福。

因此，有必要稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展。”言外之意，再明确不过，房地产仍然很重要，对经济增长、对百姓安居、对投资消费都有不可替代的地位，潜台词是，房地产必须企稳，2021年下半年以来的“下行周期”该结束了。

央媒2次“护短”房地产，释放什么信号？是否意味着楼市将迅速回暖，房价止跌上涨？

在业内专家看来并非如此。首先，央媒2次“护短”房地产，意味着当前楼市的“下行状态”并非理想的结果，其潜台词还是希望市场早日回归“平稳健康”。

稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳，稳才是楼市的理想状态。基于此，接下来在金融层面、土地市场、需求端，可能还会有所宽松。但宏观层面，国家会牢牢把关，所以不要期待市场会发生180度大转向；

其次，不得不承认，近期政策面其实有所缓和，尤其是金融政策有较为直接的宽松，相对于去年七八月份的“放款周期拉长”、“停贷”等情况，现在的金融环境回温了很多。

也就是说，2022楼市“降价潮”不会失约，尤其是开发商销售压力巨大的中小城市，降价大概率是2022年楼市的主旋律，只是幅度不会太明显。完全契合国家定下的“稳”的主基调。

对于2022年的房价走势，其实经济学家马光远说透了：房价高位，无论怎么刺激都回不到过去，平稳才是2022年房价的的结果。

2月22日，马光远发布长文讨论了当下的市场行情以及接下来的房价走势，我们总结马光远文章中有3句话非常关键：

1、当前房地产整体的信心仍然没有恢复，预期已经和过去完全不同，再次出现快速上涨没有任何支撑，即使政策像过去一样刺激都不可能了，毕竟房子够了，手头的房子已经很多，而且价格已经处在高位；

2、目前各大城市扎堆出台宽松新政，但这不是刺激，这是纠偏。房地产市场也不会出现报复性反弹，稳定仍然是主要的；

3、市场要对目前有清醒的判断，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。但市场肯定会有所反弹，所以一二线自住需求的购房者可以出手买房了。

业内人士分析认为，马光远这3句话非常客观地点评了当前市场所面对的情况，1月以来，市场确实迎来阵阵暖风，但房地产整体的基本面决定了，房价不可能像过去那样“一刺激就涨”。

一方面我国住房已经步入“供大于求”居民，即住房不缺，且房价处于高位。

另一方面，政策出台的目的意在纠偏，而非真正的刺激拉动。此外，不能忽略的是，国家对于房地产其实有新的定位：房地产不能拖累经济，看似繁荣的虚假狂欢要不得，不能再重走过度依赖房地产的老路了。

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